C’è ancora chi nutre incertezze in merito alle condizioni e modalità con cui Equitalia, in caso di notifica di cartelle per debiti con l’erario, possa pignorare la casa o qualsiasi altro immobile. Incertezze determinate dagli ultimi interventi legislativi che hanno stravolto il panorama dell’esecuzione forzata esattoriale.
Cerchiamo, allora, di fare il punto della situazione procedendo in base a casi specifici, in modo tale che ciascuno potrà individuare il proprio e comprendere come davvero stanno le cose.
1 | SE HAI UN SOLO IMMOBILE E CI VIVI
Avrai sentito dire che Equitalia non può pignorare la prima casa. Non si tratta di un divieto generale, ma è subordinato a determinate condizioni. Eccole elencate.
L’immobile non può essere pignorato se:
1. è destinato ad uso abitativo;
2. il debitore vi risiede anagraficamente;
3. è l’unico immobile di proprietà del debitore;
4. non è di lusso ossia non è una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).
In tali casi – ribadiamo – Equitalia non può procedere al pignoramento della casa. “Pignoramento” vuol dire avviare la procedura esecutiva attraverso la vendita forzata dell’immobile, la messa all’asta e la definitiva espropriazione attraverso il processo esecutivo controllato dal Tribunale.
Tale divieto di pignoramento non impedisce però a Equitalia – ma solo per debiti superiori a 20.000 euro – di iscrivere ipoteca sull’immobile. Quest’ultima, infatti, è cosa ben diversa dal pignoramento e né può essere considerata un atto preparatorio al pignoramento. L’ipoteca è solo una garanzia, in favore del creditore che ne sia munito, di essere preferito, in caso di vendita dell’immobile all’asta, sul ricavato che ne deriva. In pratica, una volta che un creditore (che, come detto, non può essere Equitalia, ma, per esempio, una banca) avrà avviato il pignoramento, il prezzo derivato dall’asta andrà prima a soddisfare il titolare di ipoteca di 1° grado, poi il titolare di ipoteca di 2° grado, ecc.
L’ipoteca di Equitalia, peraltro, non impedisce che il titolare possa vendere la casa. Ma, per ovvie ragioni, il valore ne sarà enormemente ridotto.
Facciamo qualche esempio:
a) Equitalia iscrive ipoteca sulla prima casa. Sulla stessa casa viene iscritta ipoteca anche da una banca per una fideiussione prestata dal contribuente in favore di un terzo. Equitalia non potrà mai mettere in vendita tale immobile (sempre che risponda alle condizioni sopra elencate), ma potrà farlo la banca. Se però, durante la procedura, il debitore estingue il debito con l’istituto di credito e quest’ultimo rinuncia all’esecuzione forzata, essa si estingue poiché Equitalia non potrebbe, da sola, proseguirla.
b) Il debitore ha una sola casa di proprietà, ma vi ha collocato il proprio studio o ufficio. In tale situazione, non si rientra più nel divieto di pignoramento ed Equitalia potrà avviare l’esecuzione forzata, purché sussistano le condizioni sotto elencate al punto 2).
c) Il debitore ha una sola casa di proprietà, ma il debito maturato con Equitalia è inferiore a 20.000 euro. In tal caso l’Agente per la riscossione non potrà neanche iscrivere ipoteca. Come abbiamo detto, infatti, la possibilità dell’iscrizione ipotecaria è sempre subordinata a un debito minimo di 20.000 euro.
d) Hai un solo immobile, ma lo hai dato in affitto e tu vivi in un’altra abitazione (sia essa tua o di terzi che te l’hanno data in locazione o in usufrutto). Anche in tal caso, Equitalia può procedere al pignoramento alle condizioni sotto elencate al punto 2).
2 | SE HAI DUE O PIÚ IMMOBILI MA VIVI E RISIEDI SOLO IN UNO SOLO
In questo caso Equitalia può (oltre ovviamente a iscrivere ipoteca) pignorare sia la prima casa che la seconda, ma solo a condizione che:
1. l’importo del debito maturato dal contribuente e iscritto a ruolo (quindi, notificato con le cartelle esattoriali) sia superiore a 120.000 euro;
2. prima di avviare il pignoramento sia stata iscritta l’ipoteca (adempimento che, come detto prima, non è obbligatorio per gli altri creditori privati) e, prima ancora di questa formalità, sia stato dato un preavviso al contribuente di almeno 30 giorni (il preavviso, cioè, deve specificare che si sta per iscrivere l’ipoteca: esso deve contenere il debito per il quale si procede, l’importo e l’indicazione dell’immobile, anche senza l’indicazione del valore catastale);
3. siano passati sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non abbia pagato: solo allora si potrà procedere ad avviare la procedura esecutiva.
3 | SE HAI UN SOLO IMMOBILE, CI VIVI E RISIEDI, MA È IN COMPROPRIETÀ CON UN SOGGETTO CHE È DEBITORE DI EQUITALIA
In tal caso, riteniamo che Equitalia non possa procedere al pignoramento, anche se per l’altro contitolare dell’immobile non si tratta della prima casa. In tal caso, infatti, per poter procedere all’esecuzione forzata Equitalia dovrebbe violare la legge che le impedisce di espropriare la prima e unica casa del contribuente che vi risiede.
Se però in tale immobile non ci vivi (per esempio, ci vive il debitore di Equitalia oppure è stata data in affitto), il pignoramento è possibile alle condizioni indicate nel punto 2).
4 | SE HAI PIÙ DI UN IMMOBILE E UNO DI QUESTI È IN COMPROPRIETÀ
In tal caso, Equitalia può procedere alla vendita forzata dell’immobile (alle condizioni elencate al punto 2), ma rispettando prima le procedure previste dal codice che prevedono, ove possibile, la divisione materiale del bene con l’accordo tra comproprietari e creditore. In mancanza, si venderà l’intero immobile e, poi, la metà del ricavato sarà restituita al contitolare non debitore di Equitalia. Per approfondire la procedura leggi: “Immobile in comproprietà: Equitalia o la banca possono venderlo all’asta?”.
5 | SE HAI IN CORSO UNA RATEAZIONE O HAI INTENZIONE DI CHIEDERLA
In tal caso, Equitalia non potrà mai avviare il processo esecutivo, salvo che il contribuente decada dal piano di rateazione.
Con le ultime norme, si perde il diritto al pagamento rateale se si omette di versare, nel corso dell’intero piano, 8 rate anche non necessariamente di seguito.
Per esempio, in un piano da 120 rate che si protrae dal 2011 al 2021, si decade dalla rateazione se il debitore non paga i mesi di gennaio, febbraio 2013, marzo, aprile, luglio, agosto 2014, settembre, novembre 2015.
6 | SE L’ESECUZIONE FORZATA È GIÀ STATA AVVIATA MA, DOPO DIVERSE ASTE, L’IMMOBILE NON SI VENDE
La recente riforma della giustizia ha inserito, nel codice di procedura civile, una norma sulla base della quale il giudice è tenuto a estinguere – ossia chiudere definitivamente – l’esecuzione forzata immobiliare se, a seguito di numerosi tentativi di vendita, non compaiano offerenti e il prezzo fissato come “base d’asta” è sceso eccessivamente. A riguardo, però, rinviamo all’approfondimento di qualche giorno fa: “Stop pignoramenti e aste di Equitalia”.
7 | SE HAI INSERITO L’IMMOBILE IN UN FONDO PATRIMONIALE
Se sono già passati 5 anni dal compimento di tutte le formalità di trascrizione e annotazione del fondo patrimoniale, Equitalia non potrà aggredire l’immobile in questione, salvo che si tratti di debiti dovuti all’imposta sulla casa, con riferimento proprio a quella inserita nel fondo. In tale caso (per esempio, Ici, Imu, Tasi, o comunque lo Stato la voglia chiamare), l’immobile sarà sempre aggredibile.
Viceversa se ancora non sono trascorsi 5 anni, bisogna fare una distinzione.
a) Se hai costituito il fondo prima che maturasse il debito con il fisco, non dovrebbero esserci problemi e la casa dovrebbe essere salva. Resta, comunque, sempre l’aggredibilità, anche in futuro per il caso di mancato pagamento delle imposte su quella stessa casa.
b) Viceversa, se hai costituito il fondo quando già eri a conoscenza di avere un debito con l’erario (e questo anche se non ti è ancora arrivata la cartella di Equitalia: rileva solo la conoscenza del debito), allora potrai subire la cosiddetta azione revocatoria, che renderà inefficace il fondo patrimoniale.
8 | SE NON HAI ANCORA COSTITUITO IL FONDO PATRIMONIALE MA PENSI DI FARLO IN FUTURO
Potrebbe essere una pessima scelta. Infatti il fondo non sarà mai opponibile a Equitalia che potrà sempre aggredirlo e pignorarlo. Specie se ha già iscritto ipoteca.
